GARIS SEPADAN PADA BANGUNAN
GARIS sempadan
pada dasarnya adalah batas di mana bangunan boleh dibangun dari batas lahan
depan, batas sungai, atau batas alam lainnya. Garis sempadan atau biasanya
hanya disebut sempadan saja, berguna dalam hal kepedulian lingkungan dalam
sebuah bangunan rumah.
Dalam membangun rumah, garis sempadan sangat diperlukan. Karena bangunan yang terlalu dekat ke jalan bisa mengganggu kepentingan umum. Misalnya, tempat parkir kendaraan bisa terganggu dan kendaraan terpaksa parkir di pinggir jalan yang akhirnya malah mengganggu kepentingan orang banyak.
Dalam membangun rumah, garis sempadan sangat diperlukan. Karena bangunan yang terlalu dekat ke jalan bisa mengganggu kepentingan umum. Misalnya, tempat parkir kendaraan bisa terganggu dan kendaraan terpaksa parkir di pinggir jalan yang akhirnya malah mengganggu kepentingan orang banyak.
GSB atau GARIS SEPADAN BANGUNAN
dibuat supaya setiap orang tak semaunya membangun sebuah bangunan. Selain
itu GSB tersebut nantinya juga bergunan untuk terciptanya pemukiman yang
nyaman, rapi dan aman.
Membangun
rumah bagaikan kita akan menyeberang sebuah jalan. Anda harus lihat kekiri dan
kekanan terlebih dahulu agar selamat sampai ke seberan. Begitu juga dalam hal
membangun rumah, banyak aspek yang perlu Ada perhatikan supaya nyaman
untuk dihuni.
Garis
sempadan adalah salah satu syarat yang harus dipenuhi agar IMB bisa didapatkan.
Dengan garis sempadan, memungkinkan bangunan memiliki halaman depan atau area
yang bisa digunakan untuk menanam tanaman, sehingga setiap rumah diharapkan
dapat memiliki area taman yang dapat meningkatkan kualitas rumah yang sehat dan
lingkungan rumah yang hijau.
Untuk menjadikan area sempadan lebih efektif, kita bisa memaksimalkan penggunaannya untuk taman dan tidak menggunakan perkerasan (bahan seperti paving blok, dan sebagainya yang menutupi tanah), dengan demikian sempadan bisa berguna memproduksi udara bersih dan mengurangi udara kotor akibat polusi.
Selain itu, taman dapat membuat tampilan rumah jadi lebih ramah dengan kehijauan, serta dapat difungsikan sebagai lahan berkebun, bermain anak-anak, dan sebagainya.
Memiliki rumah yang mengikuti aturan batas garis sempadan juga menghindarkan kita dari masalah dengan pemerintah daerah setempat. Permasalahan akibat tidak terpenuhinya garis sempadan biasanya membuat pemilik bangunan rumah didenda dan ada kemungkinan bangunan harus dibongkar bila terjadi pelebaran jalan.
Untuk itu, sebaiknya sebelum membangun rumah atau bangunan, berkonsultasilah dengan pihak arsitek atau kontraktor, agar dapat mengahsilkan sebuah desain bangunan yang tidak hanya cantik tapi juga bertanggung jawab atas lingkungan. Selain itu, bertanyalah kepada pihak yang berwenang mengenai informasi tentang IMB dan hal-hal yang harus diperhatikan dalam membangun rumah di lahan yang kita miliki.
Untuk menjadikan area sempadan lebih efektif, kita bisa memaksimalkan penggunaannya untuk taman dan tidak menggunakan perkerasan (bahan seperti paving blok, dan sebagainya yang menutupi tanah), dengan demikian sempadan bisa berguna memproduksi udara bersih dan mengurangi udara kotor akibat polusi.
Selain itu, taman dapat membuat tampilan rumah jadi lebih ramah dengan kehijauan, serta dapat difungsikan sebagai lahan berkebun, bermain anak-anak, dan sebagainya.
Memiliki rumah yang mengikuti aturan batas garis sempadan juga menghindarkan kita dari masalah dengan pemerintah daerah setempat. Permasalahan akibat tidak terpenuhinya garis sempadan biasanya membuat pemilik bangunan rumah didenda dan ada kemungkinan bangunan harus dibongkar bila terjadi pelebaran jalan.
Untuk itu, sebaiknya sebelum membangun rumah atau bangunan, berkonsultasilah dengan pihak arsitek atau kontraktor, agar dapat mengahsilkan sebuah desain bangunan yang tidak hanya cantik tapi juga bertanggung jawab atas lingkungan. Selain itu, bertanyalah kepada pihak yang berwenang mengenai informasi tentang IMB dan hal-hal yang harus diperhatikan dalam membangun rumah di lahan yang kita miliki.
Banyak aspek
yang harus diperhatikan untuk membangun suatu gedung atau bangunan. Aspek
tersebut dapat berupa persyaratan teknis serta administratif yang sesuai dengan
fungsi sebuah rumah sebagai hunian. Segala persyaratan tersebut sudah tertuang
dalam aturan mengenai tata bangunan serta lingkungan yang telah ditetapkan
pemerintah atau pemerintah daerah.
Dengan banyaknya persyaratan yang musti dipenuhi oleh masyarakat yang hendak membangun, terkadang membuat orang memilih untuk mengabaikan peraturan tersebut, juga termasuk aturan tentang Garis Sempadan Bangunan atau GSB.
Dengan banyaknya persyaratan yang musti dipenuhi oleh masyarakat yang hendak membangun, terkadang membuat orang memilih untuk mengabaikan peraturan tersebut, juga termasuk aturan tentang Garis Sempadan Bangunan atau GSB.
Dalam
membangun rumah, garis sempadan sangat diperlukan. Karena bangunan yang terlalu
dekat ke jalan bisa mengganggu kepentingan umum. Misalnya, tempat parkir
kendaraan bisa terganggu dan kendaraan terpaksa parkir di pinggir jalan yang
akhirnya malah mengganggu kepentingan orang banyak.
Di dalam
Pasal 13 Undang-undang No. 28 Th 2002 mengenai Bangunan Gedung telah
menyebutkan bahwasanya sebuah bangunan haruslah memiliki berbagai persyaratan
jarak bebas bangunan yg di dalamnya meliputi GSB serta jarak antar bangunan.
Selain itu juga dalam membangun sebuah rumah, perlu sudah mendapatkan standarisasi dari pihak pemerintah yg tercantum dalam SNI No. 03-1728-1989. Standar tersebut isinya mengatur setiap orang yang akan mendirikan bangunan haruslah memenuhi berbagai persyaratan lingkungan di sekitar bangunan, di antaranya adalah larangan utk membangun di luar batas GSB.
Selain itu juga dalam membangun sebuah rumah, perlu sudah mendapatkan standarisasi dari pihak pemerintah yg tercantum dalam SNI No. 03-1728-1989. Standar tersebut isinya mengatur setiap orang yang akan mendirikan bangunan haruslah memenuhi berbagai persyaratan lingkungan di sekitar bangunan, di antaranya adalah larangan utk membangun di luar batas GSB.
Bila kita hendak mengurus Ijin
Mendirikan Bangunan (IMB), kita harus menyertakan gambar kerja dari bangunan
rumah yang akan dibangun. Artinya, kita sudah merencanakan terlebih dahulu
bagaimana dan batas-batas bangunan seperti apa yang nantinya akan ada dalam
bangunan rumah.
Garis sempadan adalah salah satu syarat yang harus dipenuhi
agar IMB bisa didapatkan. Dengan garis sempadan, memungkinkan bangunan memiliki
halaman depan atau area yang bisa digunakan untuk menanam tanaman, sehingga
setiap rumah diharapkan dapat memiliki area taman yang dapat meningkatkan
kualitas rumah yang sehat dan lingkungan rumah yang hijau.
Untuk menjadikan area sempadan lebih efektif, kita bisa memaksimalkan penggunaannya untuk taman dan tidak menggunakan perkerasan (bahan seperti paving blok, dan sebagainya yang menutupi tanah), dengan demikian sempadan bisa berguna memproduksi udara bersih dan mengurangi udara kotor akibat polusi.
Selain itu, taman dapat membuat tampilan rumah jadi lebih ramah dengan kehijauan, serta dapat difungsikan sebagai lahan berkebun, bermain anak-anak, dan sebagainya.
Memiliki rumah yang mengikuti aturan batas garis sempadan juga menghindarkan kita dari masalah dengan pemerintah daerah setempat. Permasalahan akibat tidak terpenuhinya garis sempadan biasanya membuat pemilik bangunan rumah didenda dan ada kemungkinan bangunan harus dibongkar bila terjadi pelebaran jalan.
Untuk menjadikan area sempadan lebih efektif, kita bisa memaksimalkan penggunaannya untuk taman dan tidak menggunakan perkerasan (bahan seperti paving blok, dan sebagainya yang menutupi tanah), dengan demikian sempadan bisa berguna memproduksi udara bersih dan mengurangi udara kotor akibat polusi.
Selain itu, taman dapat membuat tampilan rumah jadi lebih ramah dengan kehijauan, serta dapat difungsikan sebagai lahan berkebun, bermain anak-anak, dan sebagainya.
Memiliki rumah yang mengikuti aturan batas garis sempadan juga menghindarkan kita dari masalah dengan pemerintah daerah setempat. Permasalahan akibat tidak terpenuhinya garis sempadan biasanya membuat pemilik bangunan rumah didenda dan ada kemungkinan bangunan harus dibongkar bila terjadi pelebaran jalan.
Pengertian GSB
Garis-garis bangunan adalah
persyaratan yang ditentukan untuk mengatur posisi letak bangunan di atas suatu
pekarangan/lahan/site.... yang telah ditetapkan ukuran dan jenis perpetakannya
(persil).
Dalam penjelasan di Pasal 13 Undang-undang No. 28 Thn 2002, Garis Sempadan
Bangunan atau GSB tersebut memiliki arti sebuah garis yg membataskan jarak
bebas minimum dari sisi terluar sebuah massa bangunan thdp batas lahan yg
dikuasai. Pengertian ini dapat disimpulkan bahwa GSB ialah batas
bangunan yg diperbolehkan untuk dibangun rumah atau gedung.
Patokan serta batasan untuk cara mengukur luas GSB (Garis Sempadan Bangunan) ialah as atau garis tengah jalan, tepi pantai, tepi sungai, rel kereta api, dan/atau juga jaringan tegangan tinggi. Hingga kalau sebuah rumah kebetulan berada di pinggir sebuah jalan, maka garis sempadannya diukur dari garis tengah jalan tersebut sampai sisi terluar dari bangunan di tanah yang dikuasai si pemilik.
Untuk faktor yang menentukan GSB ialah letak atau tempat dari
lokasi bangunan tersebut berdiri.
Contoh, untuk bangunan Rumah Tinggal. Rumah yang letaknya di pinggiran jalan, GSB-nya ditentukan oleh fungsi serta kelas jalan. Untuk lingkungan pemukiman standardnya ialah berkisar antara 3 sampai dengan 5 meter.
Contoh, untuk bangunan Rumah Tinggal. Rumah yang letaknya di pinggiran jalan, GSB-nya ditentukan oleh fungsi serta kelas jalan. Untuk lingkungan pemukiman standardnya ialah berkisar antara 3 sampai dengan 5 meter.
Ditetapkan ukuran dan jenis
perpetakannya (persil).
CONTOH PENGAPLIKASIAN GSB PADA BANGUNAN RUMAH TINGGAL
Macam GSB
Macamnya GSB yaitu :
a. Garis Sempadan Jalan Garis sempadan jalan (GSJ) adalah garis batas pekarangan terdepan. GSJ merupakan batas terdepan pagar halaman yang boleh didirikan. Oleh karena itu biasanya di muka GSJ terdapat jalur untuk instalasi air, listrik, gas, serta saluran-saluran pembuangan. Pada GSJ tidak boleh didirikan bangunan rumah, terkecuali jika GSJ berimpit dengan garis sempadan bangunan (GSB). Ketentuan mengenai GSJ biasanya sudah terdapat dalam dokumen rencana tata ruang kota setempat, bisa didapat di dinas tata kota atau Bappeda. GSJ dimaksudkan mengatur lingkungan hunian memiliki kualitas visual yang baik, selain itu juga mengatur jarak pandang yang cukup antara lalu lintas di jalan dan bangunan. b. Garis Sempadan Bangunan (GSB/sempadan depan) Garis sempadan bangunan (GSB) merupakan batas dinding bangunan terdepan pada suatu persil tanah. Panjang jarak antara GSB dengan GSJ ditentukan oleh persyaratan yang berlaku untuk masing-masing jenis bangunan dan letak persil tanah setempat, serta mengacu pada rencana tata ruang kota setempat. Tujuan dari GSB yaitu: 1. Supaya hunian/rumah tinggal memiliki pekarangan di depan rumah yang cukup untuk penghijauan, pengudaraan alami dan menambah daerah resapan air hujan serta mempercantik rumah. 2. Untuk keamanan rumah agar tidak dapat secara langsung dimasuki tamu tak diundang/maling, dan sebagai tempat bermain anak-anak supaya terhindar dari resiko kecelakaan selain itu juga memperlancar lalu lintas. 3. Mengurangi pengaruh suara bising dari kendaraa bermotor yang lalu lalang di depan rumah, dan memungkinkan dibuat teritis atap yang cukup lebar sebagai pelindung bangunan dari panas matahari dan tempias air hujan. |
c. Garis Jarak Bebas Samping (sempadan samping)
Pada bangunan berbentuk tunggal/lepas dan renggang, induk bangunan harus memiliki jarak bebas terhadap batas pekarangan yang terletak di samping (sisi). Pada bangunan turutan/anak/tambahan boleh dibangun rapat dengan batas pekarangan samping dimana dinding terdepan berada pada jarak minimal 2 kali jarak antara GSB dan GSJ sesuai dengan persyaratan yang berlaku.
Sedangkan lebar jarak garis bebas samping antara bangunan dengan batas pekarangan ditentukan berdasarkan jenis bangunan dan persil tanah setempat. Luas areal bebas samping adalah lebar jarak bebas samping x panjang jarak antara GSB dan GSJ yang ditentukan.
Tujuan garis jarak bebas samping ini dimaksudkan untuk memenuhi persyaratan kesehatan, kenyamanan, dan keindahan mengingat faktor iklim tropis lembab di Indonesia dengan cirri-ciri temperature udara cukup tinggi, curah hujan besar, sudut datang sinar matahari yang besar dan lain-lain. Maka dengan adanya jarak bebas samping memungkinkan:
1. Sirkulasi udara yang baik ke dalam ruangan untuk mengurangi panas dan lembab.
2. Sinar matahari langsung ke dalam rumah (pada pagi hari) untuk kesehatan.
3. Lebar teritis atap yang cukup untuk melindungi bangunan dari panas matahari dan tempias air hujan.
d. Garis Jarak Bebas Belakang (sempadan belakang)
Garis jarak bebas belakang adalah garis batas bangunan yang boleh didirikan pada bagian belakang terhadap batas pekarangan bagian belakang. Panjang garis bebas belakang ditentukan sesuai dengan jenis bangunan dan lingkungan persil tanah setempat.
Pada halaman belakang suatu persil tanah boleh didirikan bangunan turutan/tambahan, asal tidak memenuhi seluruh pekarangan belakang. Halaman kosong di belakang rumah minimal mempunyai lebar sama dengan panjang garis bebas belakang yang ditentukan.
Tujuan adanya garis jarak bebas belakang adalah:
1. Memungkinkan sirkulasi udara dan pencahayaan alami ke dalam ruangan
2. Memungkinkan adanya taman belakang rumah untuk kesejukan dan menambah volume oksigen
bagi penghuni rumah.
3. Menghindari atau mencegah bahaya kebakaran.
4. Sebagai area service seperti tempat cuci, jemuran, yang tidak merusak tampilan rumah bagian
depan.
5. Sebagai tempat rekreasi mini/bercengkerama bagi penghuni rumah.
Bangunan Terluar Menurut GSB
Pandangan tentang sisi bangunan terluar masih rancu oleh masyarakat.
Beberapa menyebutkan bahwa sisi bangunan terluar ialah pagar rumah itu sendiri.
Tapi sebenarnya adalah dari sisi luar fisik bangunan itu sendiri dengan
komposisi lengkap dimulai dari sloof, pondasi, pasangan bata, jendela, pintu,
atap dan plafond.
Kalau melakukan renovasi sebuah rumah, menambah bangunan melewati batas GSB atau Garis Sempadan Bangunan masih ditolerir. Tetapi tak boleh juga dengan semrono melakukannya.
Terdapat beberapa hal yang ditolerir yang masih dapat dibenarkan. Toleransi ini berlaku bagi bangunan sifatnya struktur, dan bukan bangunan ruang. Contohnya adalah elemen pergola yang berfungsi sebagai penyangga atap carport.
Tetapi dalam membuat pergola tersebut juga tidak boleh sesuka Anda. Atap pergola itu tidak diperbolehkan menjorok ke lahan atau keluar pagar. Dan satu lagi, jika Anda merubah fungsi carport itu sendiri dengan ruang tidur atau gudang misalnya, maka Anda akan dikenakan sangsi oleh pemerintah.
GSB Bagi Segi Keamanan dan Estetika
Undang-undang serta peraturan mengenai GSB ini dibuat agar
pemukiman disekitar rumah jadi teratur dan aman. Bisa Anda bayangkan kalau
pemukiman rumah bisa menjadi semrawut disebabkan para penghuninya yang
sesukanya dalam membangun dan mengembangkan rumah.
Penghuninya dengan sesuka hati mengembangkan rumah serta memaksimalkan lahan disekitarnya. Seperti membuat kamar baru atau ruangan lainnya melewati batas GSB hingga terlalu dekat dengan pagar. Dan ada penghuni yang membuat jalan menuju carport melebih batas pagar, sampai melewati batas jalan walau sedikit. Hasilnya sebuah pemukiman akan tidak sedap untuk dipandang, serta semrawut.
Penghuninya dengan sesuka hati mengembangkan rumah serta memaksimalkan lahan disekitarnya. Seperti membuat kamar baru atau ruangan lainnya melewati batas GSB hingga terlalu dekat dengan pagar. Dan ada penghuni yang membuat jalan menuju carport melebih batas pagar, sampai melewati batas jalan walau sedikit. Hasilnya sebuah pemukiman akan tidak sedap untuk dipandang, serta semrawut.
Selain dari faktor estetika, GSB ini dibuat juga untk kepentingan kemanan para pengendara kendaraan bermotor atau sepeda yang depan sebuah rumah. Apabila Sebuah rumah berada di simpang jalan atau biasa desebut rumah hook, rumah seperti ini membuat jalan akan rawan dengan kecelakaan. Kecelakan tersebut terjadi dikarenakan sipengendara tak melihat pengendara lain dari arah yang berlawanan berlawanan. Jarak lepas bebas pandang sipengendara akan terganggu, sebab akan tertutup oleh bangunan di hook tersebut yang terlalu menjorok keluar batas GSB.
Untuk bangunan yang di persimpangan sebuah jalan, ada dua ketentuan GSB, yaitu dari sisi muka bangunan tersebut serta dari samping bangunan itu. Ini sering dilupakan atau sengaja dilupakan oleh pemilik rumah. Mereka akan membangun berdasarkan satu GSB saja.
Beberapa orang dengan sengaja merapatkan bangunannya salah satu sisi batas lahan, hingga melewati GSB samping. Perlu Anda ketahui bahwa sebenarnya tidak hanya rumah yang berada di simpang jalan yang memiliki ketentuan GSB samping. Tapi semua rumah harus memiliki GSB belakang dan samping.
Menurut Putusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor. 441 Th 1998 mengenai Pesyaratan Teknis Bangunan, GSB dari belakang dan samping bangunan juga perlu diperhatikan. Terdapat beberapa persyaratan dalam memenuhi GSB samping dan belakang. Persyaratan tersebut ialah:
- Struktur serta pondasi bangunan terluar haruslah berjarak paling kurang 10 cm ke arah dalam di hitung dari batas terluar lahan yang dikuasai.
- Untuk renovasi ataupun perbaikan bangunan yang pada mulanya menggunakan dinding pembatas bersama dgn bangunan yang ada di sebelahnya, harus membuat dinding batas baru tepat disebelah dinding pembatas yang sudah ada.
- Sisi dinding paling luar tidak dibolehkan melewati batas dari pekarangan. Contohnya pagar.
- Untuk bangunan hunian rumah tinggal yang rapat, tidak ada jarak untuk bebas samping, tapi jarak bebas belakang harus minimal 1/2 dari panjang GSB muka.
Selain perhitungan GSB, dalam pembangunan sebuah rumah juga perlu
diperhatikan faktor estetika yang berhubungan dengan peletakan elemen struktur.
Penerapan bukaan jendela dlm bentuk apapun pd dinding batas dari pekarangan
adalah tidak diperbolehkan, juga termasuk pemasangan elemen glass block.
Sanksi Terhadap Pelanggaran GSB
Pastilah setiap aturan mempunyai sanksi bagi pelanggarnya. Begitu juga
dengan peraturan GSB ini. Berdasarkan Undang-undang Nomor 28 Th 2002
mengenai Bangunan Gedung, untuk sanksi administratif-nya akan dikenakan pada
pemilik bangunan.
Sanksi itu berupa peringatan pembatasan kegiatan pembangunan, sangsi tertulis, penghentian pelaksanaan pembangunan sementara waktu, pencabutan dari izin membuat bangunan sampai perintah untuk pembongkaran paksa bagi bangunan tersebut.
Sanksi itu berupa peringatan pembatasan kegiatan pembangunan, sangsi tertulis, penghentian pelaksanaan pembangunan sementara waktu, pencabutan dari izin membuat bangunan sampai perintah untuk pembongkaran paksa bagi bangunan tersebut.
Selain itu juga kalau kita ketahuan membangun melebihi GSB, akan dikenakan sanksi lain. Sanksi itu berupa denda sebanyak-banyaknya 10% (sepuluh persen) dihitung dari nilai bangunan tersebut yang telah atau sedang dibangun.
CONTOH
PENGAPLIKASIAN : KETENTUAN GARIS SEPADAN BANGUNAN, KOEFISIEN DASAR BANGUNAN DAN
KOEFISIEN LANTAI DASAR PADA BANGUNAN PABRIK DI KERAWANG
1. Garis
Sepadan Bangunan (GSB) adalah
(a) Jarak antara muka bangunan dan batas kavling
(i) Pada jalan utama minimum 12,0 m
(ii) Pada jalan sekunder minimum 10,0 m
(b) Jarak antara samping bangunan dan batas kavling
(i) Minimum 6,0 m
(ii) Khusus untuk kavling sudut
* untuk jalan utama minimum 10,0 m
* untuk jalan sekunder minimum 12,0 m
(c) Jarak antara belakang bangunan dan batas kavling
(i) Minimum 8,0 m
(ii) Khusus untuk kavling diantara 2 (dua) jalan minimum 12.0 m untuk jalan utama dan
10,0 m untuk jalan sekunder
(a) Jarak antara muka bangunan dan batas kavling
(i) Pada jalan utama minimum 12,0 m
(ii) Pada jalan sekunder minimum 10,0 m
(b) Jarak antara samping bangunan dan batas kavling
(i) Minimum 6,0 m
(ii) Khusus untuk kavling sudut
* untuk jalan utama minimum 10,0 m
* untuk jalan sekunder minimum 12,0 m
(c) Jarak antara belakang bangunan dan batas kavling
(i) Minimum 8,0 m
(ii) Khusus untuk kavling diantara 2 (dua) jalan minimum 12.0 m untuk jalan utama dan
10,0 m untuk jalan sekunder
2.
Koefisien Dasar Bangunan
(a) Luas bangunan, maksimum 60% dari luas lahan
(b) Luas ruang terbuka, minimum 40% dari luas lahan
(a) Luas bangunan, maksimum 60% dari luas lahan
(b) Luas ruang terbuka, minimum 40% dari luas lahan
3.
Koefisien Luas Bangunan
(a) Total luas lantai maksimum 150% dari luas lahan
(b) Ketinggian bangunan maksimum 2 lantai
(a) Total luas lantai maksimum 150% dari luas lahan
(b) Ketinggian bangunan maksimum 2 lantai
Semoga Bermanfaat.......
Salam Arsitek
MYMEZHA DESIGN SOLUTION
